こんばんは。Aoiです。
住宅を購入されるほとんどの方は住宅ローンを組まれるかと思います。収入の減少や住宅ローン金利の上昇に影響されないようにしっかりとした返済計画を立てたいものですね。
住宅ローンの返済総額を減らすためにおすすめなのが繰り上げ返済です。
今回は我が家の住宅ローンの紹介と繰り上げ返済計画について紹介したいと思います。
住宅ローンの基本
金利タイプ
主に金利タイプとしては以下が挙げられます。
①変動金利
一番金利が安いタイプになります。安いに越したことはないのですが、金融機関の情勢に伴い返済途中で金利が変動します。将来金利が上がるリスクを考慮しなければなりません。
②固定期間選択型金利
2年、５年、10年、20年など選択した期間中は金利が固定されるタイプです。期間終了後はその時点の金利を見て変動金利にするか固定期間選択型にするか選択できます。金利は固定期間が長いほど上昇します。
③全期間固定型
「フラット35」が代表的で銀行や信用金庫等多くの金融機関が取り扱っています。金利は金融機関によって異なります。固定期間選択型金利の長期間で考えられる場合は「フラット35」と比較して選択すると良いかと思います。
代表的なのは以上になりますが、固定金利と変動金利を組み合わせたものなど、金融機関によって様々な商品が展開されています。
住宅ローンの返済タイプ
住宅ローンの返済には借入金（元金）と利息が含まれます。利息のタイプには以下の2種類があります。
①元利均等返済
②元金均等返済
漢字の通りで返済額（元金＋利息）を均等に返済していくか、元金を均等に返済していくかの違いです。
我が家の住宅ローン基本情報
借入先：じぶん銀行
返済方法：元金均等返済
当初借入金額：33,000,000円
金利タイプ：変動金利
年利率：0.457％（2018年6月現在）
毎月返済額：78,571
最終返済期日：2053年1月（35年）
じぶん銀行住宅ローンの特徴
主に以下の5点が挙げられます。
・ネット銀行ならではの低い金利
・がん保障特約（50％）0円
・一般団信の保険料0円
・保証料0円
・一部繰り上げ返済手数料0円
他ではない特徴的なのががん保障特約（50％）で、がんと診断されただけで住宅ローン残高が1/2になるものですが、この金利でこれだけの手厚い保障がついているのが住宅ローン選定の決め手となりました。
ちなみに「変動金利」だけでなく「固定金利」や金利タイプ・プランを自由に組み合わせることができる「ミックス」という選択肢もありますので詳しくは公式HPをご覧ください。
保証料や印紙代が無料になるというメリットがありますが、事務手数料は2.16％（税込み）かかります。我が家では3,300万円借り入れましたので、648,000円の手数料が発生しました。
返済計画、繰り上げ返済シミュレーション
3,300万円を35年ローンで借り入れましたが、住宅ローン減税の終わる10年後から繰り上げ返済を行い20年で返済計画しています。理由は変動金利による金利上昇のリスク低減と返済総額の低減です。
住宅ローン減税とは毎年の住宅ローン残高の1％を10年間、所得税から控除され、控除しきれない分は住民税からも一部控除されるという制度です。この制度を有効活用するためにもなるべく多く、長く借り入れたほうがお得になる場合が多いです。
下表の通り返済計画を立てました。10年後に1,000万円、20年後に500万円繰り上げ返済を行い、50歳手前の20年で返済させます。
現在多少の貯金がありますので10年後の1,000万円は問題ないと思っています。20年後は子供の教育費が嵩む時期ですのでどうなるかわかりませんが、学資保険もかけていますので何とかなるかなと考えています。
ちなみに以下は繰り上げ返済した場合としなかった場合の比較表です。
返済額が約100万円少なくなっています。
住宅ローンの金利は他と比べて格段に安いので（自動車ローンはよくても2％とかだったり）この資金を利用して投資するというのも頭をよぎったのですが、あまりギャンブルが好きではない私には大金を投資する勇気は出ないと思いますので、とにかく金利を減らす方向で考えたいと思います。
そして住宅ローンを完遂してからお金を貯めて定年後には2棟目の住宅を建てたいと思っています。今の家は子供のために建てた家ですが、今度は夫婦のための家を。そんな目標があります。
まとめ
今回は住宅ローンの紹介と我が家の返済計画、繰り上げ返済によるメリットについて書きました。多額の借金をすることになる住宅ローン。しっかりと自分に合った金融機関と金利タイプの選択をすることが必要です。
また、将来のために返済計画を立てることも重要です。繰り上げ返済によりどのぐらいの返済総額を削減できるのかを把握して計画的な返済計画をしましょう。
本日は以上になります。
